Ostatni rok przyniósł sporo zmian w zasadach udzielania kredytu hipotecznego. Na początku pandemii potencjalni kredytobiorcy musieli spełnić bardziej wyśrubowane wymagania, by uzyskać preferowaną opcję finansowania. Dziś sytuacja na rynku finansowym jest coraz bardziej stabilna, a banki w dużej mierze wracają do zasad sprzed 2020 roku. Sprawdźmy, co dokładnie się zmieniło.
Wybuch pandemii COVID-19 na początku 2020 roku wywołał spore tąpnięce na rynku finansowym. Nowa, niepewna sytuacja oraz brak procedur działania w sytuacji globalnej pandemii zmusił banki do wprowadzania zabezpieczeń i zmian, w dużej mierze niekorzystnych dla klientów. Na rynku finansowym doszło do ograniczenienia akceptowanych źródeł dochodu (np. wykluczenie finansowania działalności gospodarczej w niektórych bankach, brak akcpetacji dla klientów pracujących na umowach zlecenie czy o umowach o dzieło w kontekście liczenia zdolności kredytowej, podniesienie minimalnego wkładu własnego z 10% do 20% a nawet 30%).
A jak krajobraz na rynku kredytów rysuje się dziś, po ponad roku od startu obostrzeń? Podajemy szczegóły najważniejszych zmian i podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, starając się o kredyt hipoteczny.
Jeżeli chcemy wziąć kredyt hipoteczny, w pierwszym kroku musimy sprawdzić swoją zdolność kredytową. Nasze możliwości finansowania sprzed pandemii mogą znacząco różnić się od tych, jakie będziemy mieć teraz. Dlaczego? W obecnej sytuacji banki bardziej restrykcyjnie oceniają zdolność kredytową swoich klientów. Różnice przy tych samych zarobkach i źródłach dochodu mogą wynosić nawet 100 tysięcy złotych mniej. Poza tym niektóre banki zaczęły wymagać dłuższego okresu uzyskiwania dochodu pod kątem jego niektórych źródeł. Dłuższy okres uzyskiwania dochodu ma dodatkowy wpływ na naszą zdolność kredytową. Teraz banki w dużej mierze moga wymagać od nas umowy o pracę, wyliczając średnią zarobków z 12 miesięcy (wcześniej pod uwagę brano jedynie ostatni kwartał). Dla przykładu: jeśli w ostatnim czasie dostaliśmy podwyżkę, średnia z 12 miesięcy może być mniejsza niż z 3 miesięcy, co może dodatkowo obniżyć możliwości finansowania.
Przed 2020 rokiem można było uzyskać kredyt hipoteczny z wkładem własnym już na poziomie 10%. Na starcie pandemii wiele instytucji finansowych zmieniło zasady, wymagając od swoich klientów co najmniej 30% wkładu własnego. W 2020 roku jedynie niektóre banki decydowały się udzielać kredytu z wkładem własnym na poziomie 10-20%. Wówczas decyzja wydawała się zrozumiała w związku z niepewną sytuacją na rynku, brakiem odpowiednich procedur i długofalowych analiz gospodarczych, które pokazałyby, jak będziemy funkcjonować w nowej rzeczywistości. Banki jednak szybko wycofały się z decyzji o podniesieniu progu wkładu własnego do 30%, powracając do pierwotnych procedur w tym zakresie. Dziś znów możemy ubiegać się o kredyt, jeśli zgromadziliśmy co najmniej 10% wkładu własnego. To dobra informacja dla tych klientów, którzy musieli odkładać zakup mieszkania lub rozpoczęcie budowy domu w związku z niewystarczającymi środkami na uruchomienie inwestycji.
Każdy bank ma inną politykę w kontekście finansowania branż wykluczonych. Są takie instytucje, które nie przywiązują wagi do branży, w jakiej pracuje klient. Istotna jest dla nich stabilność dochodów oraz informacja dotycząca funkcjonowania firmy przed pandemią i w trakcie jej trwania. Jeśli biznes przetrwał trudny czas, nie ma przesłanek, by odmówić klientowi kredytu.
Istnieją też takie banki, które tworzą listę branż wykluczonych. Znajdują się na niej np. biznesy z obszaru gastronomii, turystyki, transportu czy organizacji eventów. W podjęciu decyzji o przyznaniu lub odmówieniu udzielenia kredytu kluczowe są więc konkretne kody PKD przypisane do działalności. Zanim więc przystąpimy do starań o kredyt w konkretnym banku, warto sprawdzić, czy nasza firma funkcjonuje w tzw. branży wykluczonej. Wówczas lepiej poszukać banku, który podejmuje decyzje na podstawie stabilności dochodów.
Na starcie pandemii wiele banków ograniczyło listy akceptowanych źródeł dochodu u osób ubiegających się o kredyt. Niektóre instytucje wyłączyły z finansowania działalność gospodarczą, inne wydłużyły minimalny okres potrzebny do zaakceptowania takiej działalności jako źródła dochodu. Większość banków uznała umowy zlecenia i umowy o dzieło za nieakceptowane źródła dochodu, wykluczając tym samym osoby zarabiające w ten sposób z ubiegania się o kredyt.
Obecnie większość banków wróciła do akceptacji tych źródeł dochodów, a klienci odzyskali szerokie możliwości finansowania. Tylko nieliczne banki korzystają jeszcze z dodatkowych buforów ryzyka, takich jak np. 2 lata jako minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej (kiedyś wystarczał 1 rok).
Kwestia oprocentowania kredytu to element, który potencjalnych kredytobiorców interesuje najbardziej. W czasie pandemii Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, co wpłynęło na spadek stawki WIBOR (czyli Warsaw Interbank Offer Rate) z utrzymującego się od kilku lat poziomu ok. 1,7. To z kolei bezpośrednio wpłynęło na spadek oprocentowania kredytów ze zmienną stopą procentową. W związku z tym banki podniosły marżę kredytu czyli drugi składnik oprocentowania. Efekt? Zyskaliśmy niższe oprocentowanie w związku ze spadkiem WIBOR, ale większy udział ma w nim marża, którą pobiera bank. Zdania ekonomistów na temat dalszego spadku czy wzrostu WIBOR są podzielone. Należy tym samym brać pod uwagę ryzyko znacznych wahań raty kredytu w dłuższej perspektywie. Aktualnie można znaleźć oferty, w których banki proponują oprocentowanie na poziomie 2,3% przy 20% wkładu własnego.
Inną opcją jest skorzystanie z oprocentowania stałego na 5 lat, które w tym momencie oferuje większość banków. Warto mieć jednak na uwadze, że aktualne oferty oprocentowania stałego potrafią być wyższe o 1-1,5% od oprocentowania zmiennego. Ostatecznie to klient decyduje, czy w związku z ryzykiem zmiany stóp procentowych, jakie bierze na siebie bank, decyduje się mieć większą ratę. Ta przecież zwróci się tylko w momencie, gdy Rada Polityki Pieniężnej zmieni stawki procentowe i WIBOR wzrośnie.
W obecnej sytuacji zarówno klienci prowadzący działalność gospodarczą w branżach zagrożonych, jak i posiadający umowy zlecenie, umowy o dzieło oraz inne rodzaje dochodu, mają możliwość uzyskania finansowania w kilku bankach. Kredyt mogą uzyskać zarówno z 30%, 20%, jak i 10% wkładem własnym. Rynek finansowy powoli wraca do normalności, co nie znaczy, że wszystkie zasady sprzed 2020 roku wróciły. W przypadku niektórych banków, w dalszym ciągu mogą spotkać się z obostrzeniami związanymi z pandemią COVID-19. Najlepszym sposobem, by ich uniknąć, jest skrupulatne sprawdzenie dostępnych na rynku ofert, a tym mogą zająć się wykwalifikowani w obszarze kredytów eksperci. W jaki sposób? Specjaliści obliczą zdolność kredytową w kilku bankach, sprawdzą szczegółowe zasady (na przykład dotyczące zagrożonych branż lub akceptowanych źródeł dochodu), zestawią najciekawsze oferty i zarekomendują te, które będą najbardziej odpowiednie dla klienta.
Przeszukujemy i porównujemy dostępne na rynku oferty, by zaproponować 3 najlepiej dopasowane pakiety do wyboru. Wspólnie omawiamy każdą z opcji i pomagamy wybrać najlepszy wariant.
Napisz do nas i opowiedz nam
o tym jakich rozwiązań potrzebujesz - napisz do nas
