Wynajem mieszkania przynosi zdecydowanie większe zyski niż niskooprocentowane lokaty czy konta oszczędnościowe, jakie oferują obecnie banki. Szacuje się, że nawet 40-50% zakupów mieszkań to transfer środków z  lokat bankowych, które w aktualnej sytuacji stały się zupełnie nieopłacalne. Niskie oprocentowanie depozytów bankowych i rosnąca inflacja powodują, że coraz więcej osób decyduje się ulokować swoje środki w nieruchomościach. Część inwestorów uważa taki krok za bezpieczną inwestycję, która zapewnia odrobienie kosztu pieniądza w czasie (inflacja), jak również zysk netto. Opłacalność determinuje stopa zwrotu z inwestycji, a ta, jak wiemy, jest zmienna w czasie.

Inwestycja wysokiego ryzyka

Zakup mieszkania na wynajem jest jednym z najprostszych i najbardziej popularnych sposobów na uzyskanie tzw. dochodu pasywnego. Lokum możemy wynajmować długoterminowo lub stworzyć opcję wynajmu okazjonalnego (np. apartament dla turystów w atrakcyjnej lokalizacji). Warto jednak pamiętać, że zakup mieszkania pod wynajem jest inwestycją obarczoną sporym ryzykiem oraz wysokimi kosztami, na które musimy być przygotowani nie tylko przy zakupie nieruchomości, ale też w perspektywie długofalowej.

Głównym potencjalnym minusem inwestycji w nieruchomość jest to, że jeśli nie będziemy czerpać z niej dodatkowych pieniędzy, nie możemy optymalnie wykorzystywać „zamrożonych” w nieruchomości pieniędzy. Zamiast inwestować w mieszkanie, możemy wybrać fundusze inwestycyjne, kupować akcje lub zainteresować się rynkiem kryptowalut.

Koszty zakupu mieszkania w 2021 roku są rekordowo wysokie i nic nie wskazuje na to, żeby tendencja ta miała się w najbliższych latach zmienić. Jak wynika z danych opublikowanych przez serwis Bankier.pl¹, średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w kwietniu 2021 przekraczają kwotę 10 000 zł/ m² w najbardziej pożądanych lokalizacjach, takich jak Warszawa, Gdańsk czy Kraków. W innych miastach sytuacja też nie jest najlepsza – średnie ceny w Katowicach czy Szczecinie wynoszą już prawie 8 000 zł/ m².  Nic dziwnego, że deweloperzy budują nowe osiedla na potęgę. Jak podaje portal Money.pl „w marcu deweloperzy zaczęli budować ponad 17,8 tys. mieszkań, czyli o prawie 63% więcej niż rok temu”.²

I chociaż ceny mieszkań idą w górę, koszty wynajmu spadają. Jak wynika z danych NBP, popyt na rynku najmu w 2020 roku spadł o ok. 30-40%³. Na taki stan rzeczy z pewnością ogromny wpływ miała niespodziewana pandemia koronawirusa. To pokazuje, że trudno przewidzieć, jaka będzie sytuacja na rynku za kilka miesięcy, a co dopiero za kilka czy kilkanaście lat.

Istotnym elementem, który warto wziąć pod uwagę, planując inwestycję w mieszkanie jest spadająca dzietność i wzrost śmiertelności. Jak szacuje GUS, pod koniec marca 2021 Polska liczyła 38,208 mln mieszkańców. W porównaniu z ubiegłym rokiem, to aż 155 000 osób mniej. Oprócz znaczącego wzrostu zgonów (w ostatnim roku w dużej mierze spowodowanym pandemią, ale i ograniczonym dostępem do usług medycznych czy szybkiego diagnozowania), istotnym problemem jest też spadająca liczba urodzeń. W okresie od kwietnia 2020 do marca 2021 w Polsce urodziło się 350 000 dzieci, a zmarło ponad pół miliona osób. Spadek urodzeń nie jest tylko zjawiskiem związanym z pandemią, ale elementem pogłębiającego się od lat kryzysu demograficznego. Liczba urodzeń w Polsce spadła z 547,7 tysięcy w 1990 roku do 375 tysięcy w 2019 (o 172,7 tysięcy, czyli o 1/3).

Uwaga na koszty

Planując zakup mieszkania jako inwestycji, musimy mieć na uwadze także dodatkowe wydatki, które pojawią się na przestrzeni lat, jak na przykład:

Ile można zyskać?

Prognozy dotyczące poziomu realnej wartości nieruchomości, pokazują, że w dłuższej perspektywie mieszkania powinny drożeć w takim tempie, w jakim spadać będzie wartość nabywcza pieniądza. A mówimy o samej wartości mieszkania, które jeszcze na nas nie pracuje. Wynajem mieszkania daje dodatkowy, pasywny dochód, dzięki czemu lokum nie tylko przechowuje wartość, ale przynosi zyski.

Oto przykład:

• Kupujemy mieszkanie w Krakowie: 500 000 zł za 50 m² (10 000 zł/m2)
• Urządzamy mieszkanie pod wynajem: 100 000 zł (podajemy średni koszt; pamiętajmy, że część osób urządzi lokum za 50 000 zł, a część stwierdzi, że 150 000 zł to wciąż za mało, by wykończyć mieszkanie w preferowanym standardzie).
• Ustalamy cenę najmu: 2 500 zł/ miesiąc (zakładamy okres 12 miesięcy najmu)
• Zyskujemy: 5.0% wartości brutto rocznie (od tego musimy jeszcze odliczyć podatek) przy umowie na 12 miesięcy. Jeśli weźmiemy pod uwagę 10 miesięcy, rentowność inwestycji spada do 4.2% w skali roku. Jeśli założymy, że mieszkanie było kupione na kredyt (a wiele osób korzysta ze wsparcia banku), rentowność spadnie do 2-3% rocznie.

Czy mieszkanie to dobra inwestycja?

Masz pytania? Skontaktuj się z nami.

 Mieszkanie pod wynajem z pewnością dla wielu osób będzie strzałem w dziesiątkę, pod warunkiem, że wszystkie potencjalne ryzyka zostaną uwzględnione i przemyślane. Przed podjęciem decyzji, warto wziąć pod uwagę 5 punktów zapalnych tego typu inwestycji:

1. Możliwy podatek katastralny 
   W wielu krajach obowiązuje tzw. podatek katastralny, liczony od wartości nieruchomości. Wartość ta jest ustalana przez rzeczoznawców okresowo, a zależy od różnych czynników wpływających na wartość nieruchomości np. powierzchni, wieku i rodzaju budynku, lokalizacji, poziomu prestiżu miejsca czy położenia względem innych nieruchomości. W Polsce w przyszłości taki podatek może zostać wprowadzony.
   
   
2. Rosnące stopy procentowe
   Kiedy stopy procentowe idą w górę, rosną też koszty obsługi kredytów, a to dla wielu osób może oznaczać problemy ze spłatą zadłużenia.
   
   
3. Zmienne stopy zwrotu
   Trudno oczekiwać od inwestycji w nieruchomość, że co roku będzie dawała 6-7% zwrotu. Ostatnie lata były pod tym względem bardzo atrakcyjne, ale nie wiemy, co przyniesie przyszłość. Chęć szybkiej sprzedaży i przeniesie środków na inne aktywa może okazać się czasochłonnym zadaniem.
   
   
4. Brak możliwości częściowego spieniężenia
   Mieszkanie możemy albo zachować, albo sprzedać w całości. Nie można sprzedać jednej części i zostawić pozostałych, co pociąga konieczność podejmowania trudnych decyzji finansowych.
   
   
5. Wysoka podaż zablokuje rynek
   Jeśli obecna podaż się utrzyma, rynek będzie już w pełni nasycony. Pod uwagę musimy wziąć niższą dzietność i większą śmiertelność. Warto też pamiętać, że roczniki urodzone w latach czterdziestych ubiegłego wieku będą przekazywać swoje nieruchomości zstępnym.
   

Dodatek do emerytury

Inwestycja w mieszkanie z całą pewnością zapewni nam dodatkowe środki na czas emerytury. Wielką niewiadomą pozostaje to, jak wysoki będzie to dochód. Decydując się na inwestowanie w mieszkanie na wynajem, musimy wziąć pod uwagę wszystkie koszty jego utrzymania i dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku finansowym. Patrząc z obecnej perspektywy, zysk z najmu mieszkania kupionego z własnych środków oscyluje wokół 3-4%. Nie są to powalające dane, ale w obliczu lokat oprocentowanych w przedziale 0-1%, inwestycja w mieszkanie to wciąż lepszy pomysł.

Chcesz porozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości?

Nasi specjaliści odpowiedzą na Twoje pytania.

POWIEDZ NAM CZEGO SZUKASZ

PROFITOWI. Trudne decyzje podejmujemy łatwo!

^[1] Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-maj-2021-Raport-Bankier-pl-8120505.html

^[2] Źródło: https://www.money.pl/gospodarka/za-metr-kwadratowy-trzeba-zaplacic-fortune-deweloperzy-buduja-na-potege-6631895159101952a.html

^[3] Źródło: https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2020.pdf